25年9月期 第3四半期 業績ハイライト

岩本裕氏（以下、岩本）：みなさま、こんにちは。株式会社リアルゲイト代表取締役の岩本裕です。2025年9月期第3四半期の決算についてご説明します。

まず、2025年9月期第3四半期のサマリーです。業績ハイライトはスライドのとおりです。売上高、営業利益、当期純利益はいずれも順調に推移しており、獲得済PJや運営中物件も順調に増加しました。また、稼働率も98.7パーセントと好調です。

第3四半期は通期計画達成に向けて順調な進捗となっており、第4四半期においては、来期以降の継続的な30パーセント以上の成長を目指した先行投資を積極的に行いながら、営業利益10億円を達成すると見込んでいます。

25年9月期 売上高・営業利益（計画進捗）

売上高および営業利益の計画進捗状況です。第3四半期末時点で、売上高の進捗率は85.9パーセント、営業利益の進捗率は97.9パーセントと、ほぼ達成した状況となっています。

25年9月期 四半期ごとの収益の計画

四半期ごとの収益計画についてご説明します。スライドの一番左に示したストック粗利は四半期ごとに順調に積み上がっており、第4四半期も計画値を大幅に超える見込みです。一方、固定費については、仕入活動で物件の上積みができていることから、人的投資を実施するため、計画よりも若干上振れると見込んでいます。

フロー粗利については、物件の売却が第2四半期までに終了し、現在の数値はほぼ完了した状況となっています。ただし、一部の工事が来期の竣工となるため計画を若干下回っています。

なお、先行投資は第4四半期で計画どおり行う予定です。その結果、営業利益は計画の10億円を突破して着地すると見込んでいます。

<参考>前期比:3Qまでの実績

こちらのスライドは、第3四半期までの実績を前期比で見たものです。ストック粗利が順調に積み上がっていることで、営業利益が伸びている様子が確認できます。

<参考>前期比:3Qまでの進捗

こちらのスライドは、第3四半期までの進捗状況と計画値の比較を前期比で見たものです。いずれも、第3四半期までに営業利益の計画をほぼ達成していることがわかるかと思います。

25年9月期 第3四半期 PL - 損益計算書

2025年9月期第3四半期の業績についてご説明します。まずは損益計算書です。前年同期比で増収増益となっており、各段階利益が積み上がっています。通期業績の達成に向けて計画どおり進捗しています。

25年9月期 第3四半期 売上高推移

第3四半期の売上高推移です。保有物件の増加により、ストック型売上が四半期ごとに着実に積み上がっています。

25年9月期 第3四半期 売上原価・販管費の推移

第3四半期の売上原価・販管費の推移です。上期で物件の売却が完了しているため、第3四半期の売上原価はありません。販管費や人件費は順調に推移しています。

25年9月期 第3四半期 BS - 貸借対照表

第3四半期の貸借対照表です。利益の積み上げにより、自己資本比率が回復しています。

25年9月期 第3四半期 開業物件

第3四半期には2物件が開業しました。「NEUK shirokanetakanawa」は、来期から本格的に収益に貢献する見込みです。

25年9月期 第3四半期 獲得物件

第3四半期の獲得物件については、保有物件が1件、PM（プロパティマネージメント）物件が1件の計2件を獲得しています。これらは共に来期に収益貢献する見込みです。保有物件の決済は第4四半期に予定されているため、収益への影響も第4四半期となります。

獲得済PJ（開業物件・開業予定物件）

開業物件・開業予定物件についてです。第3四半期までに計6物件を新規に獲得しました。

スライドの表をご覧いただくと、来期以降の収益貢献物件が順調に積み上がっている様子がうかがえます。第4四半期でも2物件の獲得を目指し、さらなる開業物件の積み上げを行っていきます。

保有物件一覧（25年6月末時点）

こちらのスライドは、保有物件一覧です。さらに1物件を獲得したことで、保有物件が順調に積み上がっています。

表の右端には、7月1日に発表された路線価の上昇率を記載しています。東京平均の上昇率は8.1パーセントですが、リアルゲイトの平均は12パーセントと非常に高い上昇率となっています。

リアルゲイト見学可能物件

リアルゲイトの見学可能物件についてです。先ほど物件一覧でもご紹介しましたが、実際に物件を見たいというご要望を多数いただいています。

中に入ってご覧いただける物件については、スライドに記載のURLにまとめています。ぜひホームページにアクセスし、物件をご見学いただければと思います。

リアルゲイトの成長戦略

成長戦略についてです。リアルゲイトでは、高収益物件の仕入を行い、継続的な成長基盤を確立していきます。現状の市場において不動産再生ニーズが高まっている中、リアルゲイトの強みを活かしながら物件を獲得していく方針です。

成長戦略:外部環境への柔軟な対応

外部環境への柔軟な対応についてです。リアルゲイトの事業は、さまざまな保有スキームやPMスキームを持ち、不景気にも強い業務形態となっています。

外部環境では特に金利の上昇が懸念されますが、当社の再生事業は新築よりも費用や期間が短いため、金利の上昇による影響は限定的と考えています。さらに、金利上昇局面のインフレでは賃料が上昇するため、この賃料上昇により回収が可能となります。

為替変動についても、外資系ビルのオーナーやテナントが少ないため、影響は限定的です。

成長戦略:不動産再生ニーズの高まり

不動産再生ニーズの高まりについてです。建築費の高騰が続いており、その結果、再開発が停止したり、新築が着工できなかったりという状況が生じています。このような背景から、不動産を再利用するニーズが非常に高まっています。

グループシナジーの強化

グループシナジーの強化についてです。親会社であるサイバーエージェントグループの強みを活かし、IPホテルなどの企画を進めて、さらなる業績の向上を目指します。

新規獲得物件の影響について

新規獲得物件の影響についてです。第3四半期までに6物件を獲得し、ML（マスターリース）から保有に変更した物件が2物件あります。

その影響により、来期の売上目標である110億円の達成が見えてきています。第4四半期ではさらに仕入を加速し、上積みを目指したいと考えています。

中期経営計画〜営業利益50億円に向けて〜

中期経営計画についてです。今期（17期）の営業利益10億円の達成は見通しが立っています。18期および19期についても、順調に仕入活動が進んでいることから、さらなる上積みが可能と考えています。

その後も継続的に30パーセント以上の成長を目指し、23期の目標である営業利益50億円の達成を前倒ししたいと考えています。

Our Vision

以上で、株式会社リアルゲイトの2025年9月期第3四半期決算説明を終了します。ありがとうございました。

質疑応答：営業利益を上方修正しない理由について

司会者：「営業利益の進捗率が約98パーセントと高いですが、上方修正がないのはなぜでしょうか？」というご質問です。

岩本：現在、営業利益は97.9パーセントの進捗率となっています。その理由として、上期にフロー型物件の売却や工事の竣工があったことが挙げられます。これにより、高い進捗を実現しています。

第4四半期では、ストック型売上の積み上げも引き続き進むと考えていますが、順調な物件獲得などを踏まえ、人的投資や来期以降の積み上げを考慮して、ギリギリまで積極的に物件の仕入を行う予定です。そのため、営業利益は計画を上回るものの、大幅な上振れは見込まれず、上方修正は行っていません。

質疑応答：ストック粗利の上振れ要因について

司会者：「ストック粗利が計画よりも上振れる見込みとなった要因は何ですか？」というご質問です。

岩本：第4四半期のストック粗利は大きく上振れる予定です。スライド5ページのグラフでは左端に示しています。

第4四半期に急に上振れるわけではなく、これまでの積み上げによる結果です。要因としては、賃料が上がっていること、稼働率が落ちていないこと、また新規物件のリーシングが好調に進んでいることが挙げられ、これらがストック粗利の上振れにつながっています。

質疑応答：フロー粗利の下振れ要因について

司会者：「フロー粗利の見込みが計画を下回るように見えますが、原因は何ですか？」というご質問です。

岩本：フロー粗利には、物件の売却における粗利と建築の竣工における粗利があります。物件の売却については順調に進みましたが、建築の竣工が1物件、来期に遅れたことが影響し、少し下振れる予定です。

質疑応答：上期偏重型の業績傾向について

司会者：「上期にフロー粗利の影響が大きく、営業利益も上期で大きくなっていますが、今後もこの傾向は続くのでしょうか？」というご質問です。

岩本：上期偏重型の傾向はあえて狙っているものです。特に物件の売却については、なるべく上期に決定し、大きな業績のぶれが生じないようにしています。その上で、下期以降は安全に仕入を進めたいと考えています。

今後も上期で達成が見える状況を作り、安全に仕入を行う方針を目指していきます。

質疑応答：粗利の上昇要因について

司会者：「前四半期比でストック売上に対し粗利が大きく増加していますが、粗利率が高い保有の売上が増加した以外に要因はあるでしょうか？」というご質問です。

岩本：前四半期比で粗利がストック売上に対して上昇している理由は、保有物件の数が増えたことです。保有物件はML物件と比べて約3倍の粗利があるため、売上は緩やかに見えても、粗利はより急激に上昇しています。

質疑応答：流動比率の回復要因について

司会者：「流動比率が大きく回復している要因は何ですか？」というご質問です。

岩本：流動比率が回復している要因は、「AMBRE」という物件の1年内返済予定の長期借入金が借り換えにより大きく減少したことによります。

質疑応答：物件獲得計画について

司会者：「第4四半期で2物件の獲得を目指すとのことですが、すでに目星はついていますか？」というご質問です。

岩本：すでに検討中の物件が3件から4件ありますが、うまくいけば2件ほど契約できるのではないかと考えています。ただし、実際に契約をしないと物件を獲得することはできませんので、1件になる可能性もあれば、3件になる可能性もあります。

質疑応答：成長目標の前提について

司会者：「中期経営計画では30パーセント以上の成長を目標としていますが、今期で営業利益10億円を上回った場合、来期はその上振れた結果から30パーセント以上を目指すのでしょうか？」というご質問です。

岩本：今期の業績が上振れて着地したとしても、みなさまが期待しているのは営業利益の毎期30パーセント以上の継続的な成長です。したがって、今期の上振れた数字からさらに30パーセント以上の成長を実現できるように仕入活動を進めています。

質疑応答：保有物件における路線価の上昇がもたらす財務影響について

司会者：「保有する物件の路線価が東京平均よりも上昇していますが、財務への影響はどのようなものがありますか？」というご質問です。

岩本：保有物件ですので、直接的な影響はすぐにはありません。ただし、路線価が上昇していることを考えると、賃料も上げやすくなりますし、物件を売却する際にはさらに値上がりが期待できます。また、将来的に古い物件を開発する際には、融資が受けやすくなり、開発もしやすいといった好影響があると思われます。

質疑応答：仕入エリアにおける競争優位性について

司会者：「御社は路線価の上昇率が高いエリアで仕入を行っていますが、競争が激しいエリアでもあると思います。今後、現在の展開エリアで仕入を持続できるのでしょうか？」というご質問です。

岩本：競争が激しいエリアでもそうでないエリアでも、それなりに利益が出る価格で物件を獲得するには一定の厳しさがあります。しかし、新築が建てられない状況の中で、多くの不動産会社が中古ビルの購入やリノベーションに目を向けているのが現状です。

今年の実績を見ると、当社では物件の仕入が進んでいます。その要因を考えると、当社が一級建築士事務所としての技術を有していること、物件修繕の実績があること、そしてエリアに特化した上で高い賃料で貸し出す企画力があることが挙げられます。この強みを活かすことで、今後も競争に勝ち、仕入ができると考えています。

質疑応答：サイバーエージェントとの連携について

司会者：「サイバーエージェントとの企画は、IPホテル以外にも何か計画はあるのでしょうか？」というご質問です。

岩本：サイバーエージェントとは、藤田晋社長に講演に出席していただいたり、イベントスペースを活用したIPキャラクターのポップアップ企画を進めたりしています。ただし、IPホテルを含め、現時点では具体的にいつ何を行うかは決まっていません。今後、なるべく具体的なかたちで発表できるよう努めていきたいと考えています。

質疑応答：住宅転売規制とその影響について

司会者：「千代田区が過度な住宅価格の上昇を抑えるため、投機目的でのマンション転売を抑制する対策を要望したというニュースがありますが、御社にはどのような影響がありますか？」というご質問です。

岩本：現在、千代田区などで問題となっているのは、個人のマンション転売です。転売が原因で住宅を購入できなくなる層が出ていますが、個人的には住宅の転売を禁止したところで大きな意味はないと考えています。

そもそも建築費が高騰しているため、転売を禁止しても物件の売却価格や分譲価格が下がることはありません。実際、デベロッパーも利益が得られないため、適正な価格で分譲しなければならず、その分だけ購入できる人が限られてしまいます。そのため、分譲規制や転売規制は根本的な解決にならないというのが個人的な意見です。

また、今回の千代田区の要望は分譲住宅の転売に関するものであり、私たちのように1棟のビルを保有し、MLを中心に事業を展開している会社にとって、この規制が事業に直接的な影響を及ぼすことはないと考えています。

質疑応答：来期の見通しについて

司会者：「2026年9月期の見通しについて、計画策定時と比べ、現状で認識に変化はありますか？」というご質問です。

岩本：今期の営業利益目標10億円に対し、来期は13億円の営業利益を目標としています。今期は10億円を超える着地を目指しているため、そこから30パーセント以上の成長を目標とし、13億円を超える額を目指す方針です。

質疑応答：募集物件の懸念と今後の稼働率について

司会者：「ホームページ上では、フリーレント付きや家賃を下げている物件数が増えているような印象ですが、懸念する必要はありますか？　今後の稼働率の見通しについても教えてください」というご質問です。

岩本：物件数が多く、開業物件などもあるため、時期によって募集物件が多く見られることがあります。しかし、私たちとしては特にフリーレントが増えたり、物件の値下げを進めたりしているという印象はありません。

実際、現在の稼働率は98.7パーセントという高い水準で、賃料も上がっています。それに伴い、ストック型売上も伸びています。このように現状は悪いわけではなく、むしろ上昇の余地があり、稼働率も好調です。

質疑応答：増資やMSワラントの予定について

司会者：「増資やMSワラントの予定はありますか？」というご質問です。

岩本：当社は中期経営計画を掲げていますが、19期に営業利益17億円の達成を目指しており、17期から19期の3ヶ年の間には増資などの計画はありません。ただし、良い物件の仕入ができる状況となり、計画を加速させる場合には、増資を検討する可能性もあるかもしれません。

質疑応答：株主還元の方針について

司会者：「配当や株主優待などの予定はありますか？」というご質問です。

岩本：以前から当期純利益10億円を目指しており、その達成を果たした上で、配当に限らず、優待などを含めた株主還元を検討したいと考えています。もう少し先になると思いますが、その時点でなんらかの株主還元を検討する予定です。